春节楼市观察|华中:返乡购房者需求受挫,强势城市优势凸显 开盘价

股票资讯  2021-02-21 19:44:55

中智研究院连续七年开展春节回家看楼市、听楼市的系列活动。今年,受新冠肺炎肺炎疫情影响,各地纷纷倡导“就地过年”,春节返乡买房的“惯例”也因疫情而发生新的变化。2021年春节期间,根据当地防疫的实际情况,中国手指学会各地分析师有条不紊地开展了以“春节楼市观察”为主题的楼市观察活动,从研究人员的角度、数据人的炒作、地产商的关注焦点等方面观察各地楼市的新变化,形成了一系列报道。在这项研究中,我们将从区域的角度来看房地产市场格局的变化。以下是一系列研究的中间部分。

根据当地分析师报告的市场情况,华中地区短期楼市表现相对较弱,但内部分化态势仍在加剧。在棚改效应逐渐消退和市场调控长期延续的背景下,市场形势将进一步趋向于城市内部实力的竞争和市场供求的周期性变化。

就中部二线省会城市而言,即使武汉在2020年受疫情影响,也得益于其较高的城市规划定位和扎实的地方产业基础,市场预期并未转向。经济和楼市运行显示出一定的回弹力。叠加政策支持,经济和市场发展持续改善;在郑州严格的供需失衡影响下,短期居者有其屋的信心难以有效修复,回归居者有其屋的缺失进一步加剧了市场竞争;长沙和南昌市场的观望情绪也在逐渐升温,买家变得越来越理性,区域分化突出。

武汉:房地产市场弹性很强,城市发展继续改善

2020年,武汉房地产市场将先抑后扬。新建商品房交易面积将位居全国前三。与此同时,土地出让金将达到历史新高,经济基础市场将企稳,显示出城市的超强韧性和发展潜力。

2020年,武汉新增商品房销售总量17.5万套,市场规模依然领先。在供应方面,受益于预售门槛的降低,项目上市步伐加快,尤其是下半年,随着社会经济活动的逐步恢复,项目开始集中进入市场,导致短期商品房市场略有供过于求。品牌住宅项目迅速进入市场抢占市场份额,许多地区出现了大的竞争博弈,也造成了市场发展格局的不均衡。

产品方面,改良房需求明显增长,科技房再次引起市场关注;高端住宅升级需求旺盛,尤其是下半年,武汉宅基地市场人气持续上升,不少地区地价屡破历史纪录,也在一定程度上助推了高端住宅的销售势头;刚刚需要的产品进入市场的速度已经放缓,教育设施已经成为购房者的标准。源城区很多楼盘都和名校签了合同。

因为疫情的原因,今年各地都在提倡“就地过年”,返乡购房者比例有所下降。控制银行房贷额度的新政策给楼市带来了巨大考验。据了解,在武汉春节期间,更多的房产在春节期间给予了优先购房权,这将有效促进市场交易。

随着房地产市场竞争的加剧,房地产行业已经转向高质量、精细化的发展。根据武汉市2021年《政府工作报告》,2021年GDP增长预期目标为10%,将重点推进武汉都市圈建设,继续以住房、生态、医疗、教育、文化等配套建设为重点,可见该市突破发展的决心,武汉房地产业也将迎来一个质量竞争的大时代。

郑州:置业受阻,多年供需不平衡,项目竞争销售激烈

2021年农历新年,郑州的“返乡潮”与开发商的预期相去甚远。春节期间,为了推动项目去转型,郑州楼市很多项目推出优惠车位,但收效甚微;另一方面,郑州虽然出台了抑制“分期首付”的政策,但仍有一些项目试图通过第三方贷款和首付的方式促进买家签单。

资本风险掩盖不了销售压力。2020年12月21日,郑州市房管局发布《关于全面启用商品房买卖合同电子签约的通知》。预售的首付款需要从买家的账户转入资金监管账户,而不是通过开发商的账户。这项政策的出台将有效抑制郑州楼市普遍存在的“分期首付”混乱局面。

新政策实施后,开发商如果继续分阶段实施首付政策,需要先垫付资金,提供现金划拨到买家个人账户,然后买家再支付到监管账户,其中开发商承担的资金风险明显高于新政前。但即便如此,还是有一些开发商愿意为购房者买单,以此来吸引他们。

较好的环境未能带动楼市火爆,多年供需失衡导致库存高企。2020年,郑州GDP突破1.2万亿元,城市经济环境持续改善;从建成区来看,郑州建成区扩大到1200平方公里左右,每年都是新的一步;人口方面,郑州五年净流入260多万人,每年有20万青年人才来郑州创新创业。房地产市场的发展与城市的宏观环境密切相关,但郑州宏观环境的不断改善并没有带动楼市回暖,资本、产业、人口的流入也没有回暖冰冷的郑州楼市。其中一个核心原因就是土地流转的步伐太快,多年来供需失衡,楼市的动作从来没有踩过城市发展的大鼓。

图片:2017-2020年郑州主城区八区商品房新增供应及交易情况

春节楼市观察 | 华中:返乡置业需求受挫,强实力城市优势凸显

数据来源:指数据

中指数据库显示,2020年,在连续四年供大于求之后,郑州主城区八个区商品房库存达到1048万平方米;2017年至2019年,住宅用地规划建筑面积连续三年每年超过2500万平方米。郑州经济和工业的快速发展并没有跟上城市土地流转的快速步伐。房地产市场项目集中入市,促进了项目间竞争销售的加剧:号称郑州的关南区正好需要大本营,在房企持续的“利润营销”中价格持续下跌;滨河国际新城已经卖了很多年了,还有大量的房子等着入市;在更偏远的四环以外,比如吕波、二七新城,拥挤的售楼部反映了板块市场的低温。

长沙:调控稳定,市场分化,春节楼市进入常规调整阶段

楼市调控不变,稳定严格是因为城市的政策。2020年,长沙将紧紧跟随中央政策,坚持“住而不炒”的调控基调。面对疫情的影响,长沙整体房地产市场监管得到加强。为了规范房地产企业的经营行为,出台了房屋租赁、土地拍卖、房地产企业监管等一系列规范性文件,促进房地产市场健康有序发展。

2021年1月,长沙新教育政策颁布。暂停审批长沙市外举办中小学和幼儿园的优质学校;自2021年起,所有中学管理的小学都退出了小组管理;取消集团对口晋级计划;每所优质学校规模控制在十所左右,在同一区、县、市建设一所合作学校。

名校瘦身会削弱教育设施对长沙新房市场的带动力,但优质教育资源的稀缺会促使部分教育设施优质的二手房项目整体价格上涨。

提高需求释放,结构明显优化,春节期间进入定期调整阶段。2020年,受疫情和春节假期影响,1-2月交易量大幅下降,3月市场明显回升,交易量开始上升。到6月份,长沙楼市已经全面回暖,11月和12月接近年终考核节点,推货量大幅上升,月成交超过110万平方米。2020年,长沙商品房总成交量为1105万平方米,同比增长11.5%。

限购限贷和疫情因素,客户在产品选择上更加谨慎,对房屋的功能性和舒适度提出了更高的要求。改革完善的需求得到积极释放,房屋、别墅等产品的供销规模明显高于往年。同时,2020年长沙宅基地的底价和毛坯房的限价也有所提高。2020年,商品房平均成交价格整体保持小幅上升趋势,客户接受总价的能力增强。

考虑到春节将有大量省市人士回国,一些纯新项目将在春节前集中进入市场,但市场整体推出步伐明显慢于2020年底,项目参观客户数量有所下降。一些项目推出了春节优惠政策或特价,市场反应比较普遍。受多次疫情等因素影响,房地产企业节前的线下营销活动大幅减少,房地产企业的注意力转向了线上市场,纷纷推出直播买房等活动。

总体而言,春节期间,受房企推手放缓、优惠弱化、“名校瘦身”、疫情等因素影响,客户观望情绪较重,货源和成交量均有所下降,但仍远好于2020年同期。

随着2021年经济复苏,购房者入市热情有望提高,市场需求将逐步释放,市场规模有望继续稳步增长,但区域分化加剧、行业集中度增强的趋势也将持续。

南昌:采取更多措施提振楼市活力,短期市场竞争压力将加大

近年来,随着城区改造、新区建设、地铁开通和城市高架道路的不断完善,南昌的交通和生活发生了巨大变化。但南昌作为省会城市,城市基本面没有优势。2020年南昌GDP总量只有5746亿,是中部地区唯一一个没有超过一万亿元的省会城市,人口规模远小于周边省会城市。在此经济基础下,结合疫情因素的影响,2020年南昌房地产市场明显承压,呈现出“房地产销售难度加大、区域分化加剧”的态势。

市场:2020年,南昌全面放开城市落户限制,出台10项人才引进政策,对不同层次人才给予生活补贴或购房补贴,通过提供人才公寓出租吸引人才。年底取消万里区限购的传言也在一定程度上提振了市场活动,但政策整体效果并不好。全年楼市销量仍呈下降趋势。2020年,南昌商品房成交量为452万平方米,同比下降近25%。

在土地市场上,受疫情影响,土地供应由往年的温和、谨慎转变。2020年南昌市土地供应量大幅增加,2020年南昌市住宅用地周转量为1457万平方米,同比增长一倍以上。其中区域热量分异明显,位置较好的优质地块热量还是比较高的。

关于房企,严峻的市场形势迫使开发商突破转型。一方面,疫情下,试水、卖房直播等新的营销方式,目前只起到了宣传作用。另一方面,由于三条红线政策的影响,企业资金有限,征地更加谨慎。保利、华润等国有企业背景的企业征地数量大幅增加。

2021年2月以来,南昌周边农民工陆续返乡。在“返乡自置居所”需求的带动下,据不完全统计,2月份新开楼盘约6套,新增楼盘14套,其中万利是主要供应商,新增楼盘达6套。许多项目还推出了春节促销优惠活动,利用春节的特殊促销节点抢占市场份额。

近年来,南昌的供需关系得到了准确配置,整体市场处于相对健康的状态。不过,未来一年,随着去年土地市场的上涨,供应量可能会大幅增加。如果政策没有明显放松,2021年供需两端相对平衡的局面可能会被打破,市场竞争压力将继续加大。

长期以来,三四线城市产业基础薄弱,棚改和置业需求是三四线城市楼市需求的两个非常重要的来源。但随着2020年棚改结束,2021年春节倡导“本地过年”,三四线城市短期市场需求将明显承压,尤其是没有明显工业经济支撑的普通三四线城市。但中心城市周边工业交通规划连通的三四线城市和工业基础雄厚的传统强势三线城市仍能形成一定的人口吸引力,房地产市场仍面临发展机遇。

襄阳——提高住房拥有率推动襄阳房地产市场积极增长

受2020年疫情影响,湖北省房地产投资下滑,湖北省各地级市楼市普遍缓慢回升。很多城市的年住宅成交量下降了20%,但襄阳的表现相对强劲。2020年襄阳商品房同比增长1.3%。

襄阳的房地产市场得益于多方面的共同影响。一方面,随着襄阳交通可达性的进一步提高和靳东新区发展进程的加快,襄阳房地产市场吸引了更多来自周边城市的客户。此外,2020年凤雏大桥的正式开通,使得连接樊城和襄城的滨江居住圈正式形成一个闭环,当地居民住房的升级也是襄阳楼市成交量持续增长的主要因素。

通过对购房者的分析,发现约30%的购房者是当地的改善型购房者,主要购买二手房或折价房。花园洋房和江景洋房成为这些买家的主要选择,襄阳滨江生活圈的可持续发展对其起到了更好的推动作用。

此外,疫情过后,很多购房者更加注重物业,买房时更注重物业服务的品牌和质量,这可能会导致襄阳楼市重新洗牌。

值得注意的是,今年春节新房项目的热量分化也显示了襄阳市场需求的变化。虽然襄阳受“本地元旦”影响,海归人数减少,但在市场供应量大、折扣多、竞争激烈的前提下,仍有襄阳城际空间站等绿色项目逆势热销,反映出目前襄阳东进的趋势,以及买家对品牌、产品、物业、配套设施的要求越来越高。

宜昌:棚改退潮后三四线城市楼市的缩影

2016-2018年,三四线城市楼市的繁荣离不开棚改的大力支持。2020年,根据新的国家政策,棚改逐渐退出,旧的改革上台。这期间宜昌楼市经历了一波从繁荣到回归理性的浪潮,也是很多三四线城市的缩影。

2015年4月,宜昌市率先建立了全国实物和网络棚改商品房安置交易平台,引导居民选择货币化安置购买商品房。2017年11月,宜昌新三年发布5万套棚改计划。之后宜昌楼市迎来了上涨期,创造了2017年近4万套成交的历史高峰。

房地产市场的繁荣得益于棚改的推进。数据显示,“十三五”期间,宜昌市共改造棚户区3.9万套,10多万棚改居民“出棚入楼”。随着棚改的推进,宜昌房地产市场的活跃程度得到了显著提高。近年来,依靠棚改的城市商品房约占商品房销售总额的1/4。

当棚改的浪潮消退后,旧的改革逐渐出现。2017年12月,宜昌入选全国旧住宅区改造试点城市;2019年10月17日,宜昌再次被列入全国旧城区社区改造试点。旧改革取代棚改,推动楼市明显下滑,房地产市场逐渐回归理性。从2018年到2020年的三年间,市场成交量逐年下降,后续楼市支撑的减弱是包括宜昌在内的大部分三四线城市的共同痛点。楼市随着棚改春风起飞,最终会随着全国棚改回归正常。

根据百度春运高峰出行大数据,今年春运高峰迁入宜昌的第一人口来源武汉占31%,比2020年春运高峰迁入的第一人口来源荆州多(27%)。今年海归的整体购买力将会增强,去年春节期间房地产市场的停滞抑制了部分海归购房者的需求,这也将在一定程度上支撑房地产市场需求的释放。

鄂州:武汉湖北城市化进一步推进,未来可期

鄂州楼市整体规模比较小。2020年之前,年销售规模200-300万平方米。2020年,受疫情影响,销售面积同比下降25%。但是鄂州楼市的关注度还是很高的,主要是武汉和湖北城市化的进一步推进。

近年来,武汉和鄂州开始了经济、工业、交通和教育的一体化进程。光谷和葛店开发区的产业整合度越来越高。包括华中师范大学和长江职业学院在内的许多武汉学校都在鄂州建了新校区。2021年1月2日,葛店地铁开通,武汉和湖北实现地铁互通。鄂州成为武汉都市圈第一个融入武汉轨道交通网络的城市。未来,武鄂交通网络互联互通将进一步加快。1月19日,武汉地铁集团与鄂州市政府会议指出,武汉地铁11号线至鄂州花湖机场轨道交通、地铁30号线红莲湖轨道交通、地铁13号线吴彤湖轨道交通线网规划建设规划前期工作应当启动。同时,2021年鄂州政府工作报告显示,武汉、湖北“一小时通勤圈”将依托城际道路、轨道交通、城际铁路、高速公路,推进交通互联互通。武汉和湖北正在加快科技创新、产业发展、基础设施和生活一体化等领域的深度合作,未来可期。

临近春节,鄂州房地产企业也抓住了这个机会,各大销售部门推出了各种促销活动,包括参观礼品和购买礼品。湖北省虽然目前是低风险疫区,但在“本地过年”政策的影响下,返乡买房需求仍然受到较大影响,鄂州楼市春节期间成交量依然有限。

洛阳:“就地过年”给洛阳楼市带来机遇

“就地过年”政策对洛阳楼市整体影响不大,却催生了外国人在洛阳置业的市场。

洛阳作为河南省副中心城市和都市圈核心城市,城市规划水平高,产业优势突出。作为中国中西部第一个拥有地铁的非省会城市,洛阳未来的发展机遇凸显。

随着洛阳战略定位的不断完善,房地产市场呈现出产品细分的特点。首先,随着洛阳都市圈框架的逐步扩大,城市整体内生动力强,市场需求强。但由于地理环境的限制,可供开发的土地整体稀缺。近几年土地供应面紧张,市场整体略显供不应求;其次,近几年卖地容积率开始下降,市场呈现出由刚需向改良需求过渡的趋势,但仍需填充能满足市场需求的优质改良产品。

洛阳在全省城市发展方面仅次于郑州,工业基础深厚,有一批支柱产业和龙头企业,是全省就业的第二选择。在“就地过年”的指引下,洛阳本地人被困在其他城市,而洛阳也受困于一些在洛杉矶过年的外国人。洛阳春节期间出台的鼓励“本地过年”的政策包括:不停工的按工资的二至三倍发给津贴,或者每天发给200至300元的津贴补贴;春节期间,六罗州的农民工将优先免费接种新冠肺炎疫苗等等。这些带有温度的政策,促进了留在洛阳过年的农民工与洛阳城的深度融合。据售楼部销售介绍,疫情期间,在安全感和归属感的双重推动下,市场又催生了一波行情:外地人在洛阳买房的现象增多,当地过年政策对洛阳楼市影响不大,市场处于健康状态。

南阳:新年的“乡愁”

与往年相比,今年的春运高峰有点冷清。南阳作为河南省人口最多的城市,人口基数巨大,对居者有其屋的需求旺盛,但“就地过年”的政策给春节期间的房地产销售带来了很多农村“悲哀”。

南阳楼市容量持续上升,市场竞争激烈。2020年,南阳市土地市场更加活跃,房地产企业征地积极性更高。上半年,住宅交易市场艰难前行。下半年,市场供需持续上升,价格竞争态势凸显,楼市较往年降温,客户观望情绪浓厚。

就地过年对南阳楼市有影响。春节是回国买房的高峰期,往年春节期间的市场销售额占全年销售总额的10%甚至更高。南阳作为河南省的地级市,是房地产去转型的一大助推器。在今年市场降温的背景下,南阳房地产市场春节期间的表现比往年更加冷清。

商丘:2021年新年,返乡购房需求暂时被打压

商丘作为河南省农民工的主要城市之一,由于疫情原因,很多人被堵在其他地方,对置业的需求受到一定程度的抑制。由于重叠棚的变化,住房需求减弱了。春节期间,商丘楼市与往年相比表现疲软。

棚改效果下降,农村只需要一只军队进入市场。这几年棚改的推进,对商丘房地产市场的发展起到了一定的助推作用。目前,随着棚改的结束和安置房的交付使用,真正的购房群体转变为进城买房的农村人。大部分90、95岁未婚,这些刚刚需要的群体占据了交易的主力。他们在城里买房的初衷是买婚房。近年来,在城市买房已经成为农村婚姻的“标准”,市场逐渐变成了农村人只需要一支军队的战场。

对返乡购房者的需求暂停,外力消除后可能反弹。今年,由于疫情的影响,许多城市鼓励“就地过年”。从各大销售部门的人流可以看出,传统的春运黄金销售窗口今年已经失效,但与往年相比只是有所减弱,整体楼市看起来还是很热闹的。值得注意的是,一二线城市的高房价是大部分普通农民工买不起的。这一波被疫情封杀的购房需求并未消失,但购房计划被搁置。预计这一波需求将在疫情影响逐渐消退后的下一个五一和国庆发布。

标签

总的来说,华中是一个人口大、农民工多的省份。在“本地过年”的政策导向背景影响下,返乡购房者需求相对突出。在需求结构上严重依赖返乡购房者需求的普通三四线城市,短期内将面临一定的市场压力。但该地区城市规划发展明显有利,经济产业基础雄厚,人口吸引力强,购买力突出,房地产市场优势将更加突出。另外,无论是大中城市还是三四线城市,在严格的主观限制和控制政策或疫情的影响下,需求结构都呈现出向改善需求上移的趋势,值得关注。

首席分析师:刘丽粉、张梦雨、杨过、徐俊峰、程维


以上就是春节楼市观察|华中:返乡购房者需求受挫,强势城市优势凸显开盘价的全部内容了,喜欢我们网站的可以继续关注岚仁股票网其他的资讯!

相关推荐

浙江出版传媒股份有限公司A股IPO上市指导已完成
5月22日,首都国都获悉,浙江出版传媒股份有限公司A股IPO上市指导已完成。参与本次指导的指导机构为财通证券。同时,天健会计师事...
河南省扩大了科研自主权,完善了科研仪器的采购方式
近日,河南省科学技术厅联合省财政厅,省发改委发布了《关于扩大高等学校科研自主权的实施意见》(以下简称"实施意见")。进一步扩大大...
对话许家喜:医药板块景气度将长期保持高位,把握阶段性回调配置机会
【特别提示】根据《关于华宝中证医药交易所型开放式指数证券投资基金实施基金份额分拆及相关业务安排的公告》,为满足为提高医疗ETF(...
高管减持排名:12股减持超过1亿元
近10个交易日,高管减持82家公司股票,共减持2.22亿股,减持金额42.43亿元。深交所披露的董股份变动数据显示,近10个交易...
a股关键时刻!中国银监会释放巨额利润和万亿保险资金增加a股持仓!牛市还会回来吗?
上周牛市突然中断,a股大幅调整。截至上周五,代表性沪深300指数两天下跌4.2%,而上周上证指数下跌5%,深成指下跌4.07%,...
不要慌?然而,像斌和林园这样的私募股权投资者坚持同样的路线
今天大盘高开低走,热门板块继续大幅调整,机构的仓位调整也颇受市场关注。根据私募网组合大师的数据,2月份很多“长跑者”,比如斌、,...
医美领袖暴涨过千元!“女式茅台”在行业内暴涨的前景如何?
春节假期,走亲访友,见同学,聚在一起聊天,缺一不可。《证券时报》记者发现,今年过年,医美话题相当火爆,各种项目的经历和体会成了女...
国泰君安:新能源汽车的好赛道很贵
证券时报消息,国泰君安指出,新能源汽车的好轨道是昂贵的。估值和盈利往往是一个硬币的两面,盈利高的公司通常可以享受更高的估值溢价。...
罗湖全力打造大湾区新名片
随着粤港澳大湾区建设形成全方位对外开放新格局,深圳罗湖区以城市更新为动力,打造现代化综合交通体系,加强产业建设,深化粤港澳大湾区...

标签列表

    友情链接